Glossaire de l'urbanisme

ABF – Architecte des Bâtiments de France

Fonctionnaire du ministère de la Culture chargé de veiller à la qualité architecturale et paysagère dans les périmètres protégés (monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables).

L'ABF émet un avis (conforme ou simple) sur les demandes d'autorisation d'urbanisme situées dans son périmètre de compétence. Un avis conforme défavorable bloque le projet. Les délais d'instruction sont majorés de 1 à 3 mois en secteur ABF.

Accessibilité PMR

Ensemble des normes garantissant l'accès et l'usage des bâtiments par les personnes en situation de handicap (moteur, visuel, auditif, cognitif).

Les normes couvrent le stationnement, les cheminements extérieurs, l'entrée, les circulations intérieures, les sanitaires et l'éclairage. Des dérogations sont possibles en cas d'impossibilité technique, de préservation du patrimoine ou de disproportion financière.

AT – Autorisation de Travaux (ERP)

Autorisation spécifique obligatoire pour toute création, aménagement ou modification d'un ERP. Elle porte sur l'accessibilité handicapé et la sécurité incendie.

Le dossier comprend le formulaire CERFA 13824, des plans, une notice d'accessibilité et une notice de sécurité incendie. Délai d'instruction : 4 mois. L'AT peut être déposée simultanément au PC ou à la DP.

Attestation thermique (Bbio / RE2020)

Document établi par un bureau d'études thermiques attestant que le projet respecte les exigences de la RE2020. Obligatoire au dépôt du permis de construire pour toute construction neuve de logement.

Deux attestations sont requises : une au dépôt du PC (attestation Bbio) et une à l'achèvement des travaux (attestation de conformité RE2020). L'étude thermique coûte entre 1 000 € et 2 500 € selon la complexité du projet.

Bbio – Besoins Bioclimatiques

Indicateur RE2020 mesurant la qualité intrinsèque du bâti : isolation, orientation, inertie thermique. Plus le Bbio est bas, meilleur est le bâtiment.

Le Bbio doit être inférieur au Bbio max réglementaire, modulé selon la zone climatique, l'altitude et la surface. L'attestation Bbio est la pièce obligatoire à joindre au dossier de permis de construire pour une construction neuve.

CDPENAF – Commission Départementale de Préservation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers

Commission consultée pour tout projet de construction ou de changement de destination en zone agricole (A) ou naturelle (N) du PLU.

L'avis de la CDPENAF est requis pour les autorisations d'urbanisme en zone A ou N qui ne sont pas directement liées à l'activité agricole ou forestière. Un avis défavorable ne bloque pas le projet mais pèse lourd dans la décision du maire.

CERFA

Formulaire administratif officiel édité par le Centre d'Enregistrement et de Révision des Formulaires Administratifs. Chaque type d'autorisation d'urbanisme a son propre CERFA.

CERFA 13406 : PC maison individuelle. CERFA 13409 : PC autres. CERFA 13703 : déclaration préalable. CERFA 13412 : permis modificatif. CERFA 13404 : permis de démolir. CERFA 13824 : autorisation de travaux ERP.

CES – Coefficient d'Emprise au Sol

Rapport entre l'emprise au sol de la construction et la surface totale du terrain. Il définit le pourcentage maximal de terrain pouvant être couvert par des constructions.

Un CES de 0,40 signifie que 40 % maximum de la parcelle peut être couverte par des constructions. Le CES inclut les garages, annexes et carports. Il ne concerne pas les terrasses de plain-pied non couvertes.

Changement de destination

Modification de l'usage d'un bâtiment existant d'une des 5 destinations définies par le Code de l'urbanisme vers une autre (ex : exploitation agricole → habitation, commerce → logement).

Sans modification de structure ni de façade : déclaration préalable. Avec modification de structure ou de façade : permis de construire. Le PLU peut interdire certains changements de destination selon les zones.

COS – Coefficient d'Occupation des Sols

Ancien indicateur qui fixait la surface de plancher maximale constructible par rapport à la surface du terrain. Supprimé par la loi ALUR en 2014.

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le COS n'existe plus dans les PLU. Il est remplacé par des règles de gabarit (hauteur, emprise au sol, implantation) qui limitent la constructibilité de fait.

DAACT – Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux

Document obligatoire à déposer en mairie dans les 30 jours suivant l'achèvement des travaux pour attester leur conformité au permis ou à la déclaration préalable.

La mairie dispose de 3 mois (5 mois en secteur protégé) pour contester la conformité. Passé ce délai, la conformité est tacitement acquise. La DAACT déclenche le départ du délai de garantie de parfait achèvement (1 an) et de la garantie décennale (10 ans).

Déclaration préalable de travaux (DP)

Autorisation d'urbanisme simplifiée pour les travaux de faible ampleur : extensions de 5 à 20 m² (ou 40 m² en zone U), modifications d'aspect extérieur, changements de destination sans travaux de structure.

Délai d'instruction : 1 mois (2 mois en secteur ABF). Formulaire CERFA 13703. Pas d'obligation d'architecte. Durée de validité : 3 ans, prorogeable.

Emprise au sol

Projection verticale du volume de la construction sur le sol, incluant les débords de toiture significatifs, les balcons fermés et les auvents.

L'emprise au sol est utilisée conjointement avec la surface de plancher pour déterminer le type d'autorisation d'urbanisme (DP ou PC). Un garage de 20 m² crée 20 m² d'emprise au sol mais 0 m² de surface de plancher.

ERP – Établissement Recevant du Public

Tout bâtiment ou local dans lequel des personnes extérieures sont admises, en plus du personnel. Soumis à des normes d'accessibilité handicapé et de sécurité incendie.

Les ERP sont classés en 5 catégories selon leur capacité d'accueil et en types selon leur activité (M = magasin, N = restaurant, O = hôtel, W = bureau, etc.). Tout création ou modification d'ERP nécessite un dossier d'autorisation de travaux (AT) avec notice accessibilité et notice sécurité.

Monument Historique (MH)

Immeuble ou objet mobilier présentant un intérêt historique, artistique ou architectural, classé ou inscrit au titre des monuments historiques.

Les abords d'un MH (périmètre de 500 m ou périmètre délimité) sont soumis à l'avis de l'ABF pour toute demande d'autorisation d'urbanisme. Les travaux sur un MH classé nécessitent l'autorisation du préfet de région.

PADD – Projet d'Aménagement et de Développement Durables

Document du PLU qui définit les grandes orientations de la politique d'urbanisme de la commune : développement économique, habitat, transports, environnement.

Le PADD n'est pas directement opposable aux demandes d'autorisation d'urbanisme, mais il oriente le règlement du PLU. Le règlement et les OAP (Orientations d'Aménagement et de Programmation) doivent être cohérents avec le PADD.

Permis de construire (PC)

Autorisation d'urbanisme obligatoire pour les constructions nouvelles de plus de 20 m² (ou 40 m² en zone U du PLU), les changements de destination avec modification de structure/façade, et tout projet portant la surface totale au-delà de 150 m².

Délai d'instruction : 2 mois (maison individuelle) ou 3 mois (autres). Durée de validité : 3 ans, prorogeable 2 fois 1 an. Formulaire CERFA 13406 (maison) ou 13409 (autres). Architecte obligatoire si surface totale > 150 m².

PLU – Plan Local d'Urbanisme

Document d'urbanisme communal ou intercommunal qui fixe les règles d'utilisation des sols sur le territoire : zones constructibles, hauteurs, emprises, implantations, aspect extérieur.

Le PLU remplace l'ancien POS (Plan d'Occupation des Sols). Il comprend un rapport de présentation, un PADD (Projet d'Aménagement et de Développement Durables), un règlement écrit et graphique, et des annexes. Chaque zone (U, AU, A, N) a ses propres règles.

RE2020 – Réglementation Environnementale 2020

Norme énergétique et environnementale applicable aux constructions neuves depuis le 1er janvier 2022. Remplace la RT2012.

La RE2020 repose sur 6 indicateurs : Bbio (besoins bioclimatiques), Cep et Cep,nr (consommation d'énergie primaire), DH (confort d'été), Ic énergie et Ic construction (impact carbone). Une attestation Bbio est obligatoire au dépôt du permis de construire.

RT2012 – Réglementation Thermique 2012

Ancienne norme thermique remplacée par la RE2020 pour les constructions neuves. Reste applicable pour certains bâtiments tertiaires non encore couverts par la RE2020.

La RT2012 reposait sur 3 indicateurs : Bbio, Cep et Tic. Elle imposait une consommation maximale de 50 kWhEP/m²/an en moyenne. La RE2020 va beaucoup plus loin en ajoutant le confort d'été et l'empreinte carbone.

SHOB – Surface Hors Œuvre Brute

Ancienne notion d'urbanisme supprimée en 2012. C'était la somme de toutes les surfaces de plancher de chaque niveau, mesurée à l'extérieur des murs, sans déduction.

La SHOB a été remplacée par la surface de plancher et l'emprise au sol depuis le 1er mars 2012 (ordonnance du 16 novembre 2011).

SHON – Surface Hors Œuvre Nette

Ancienne notion d'urbanisme supprimée en 2012. C'était la SHOB moins les surfaces non aménageables (combles, sous-sols, garages, etc.).

La SHON a été remplacée par la surface de plancher. La surface de plancher est mesurée au nu intérieur des murs (pas à l'extérieur comme la SHON), ce qui la rend légèrement inférieure.

SPR – Site Patrimonial Remarquable

Périmètre de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager défini par l'État. Remplace les anciennes ZPPAUP et AVAP depuis 2016.

Les travaux en SPR sont soumis à l'avis de l'ABF. Les délais d'instruction des autorisations d'urbanisme y sont majorés. Un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) peut préciser les règles applicables.

Surface de plancher

Somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert du bâtiment, mesurée au nu intérieur des murs de façade, après déduction des surfaces sous 1,80 m de hauteur, des trémies et des stationnements.

C'est l'indicateur principal du droit de l'urbanisme depuis 2012. Il remplace les anciennes SHOB et SHON. Les balcons, terrasses ouvertes, caves et garages ne comptent pas dans la surface de plancher.

Surface taxable

Surface utilisée pour le calcul de la taxe d'aménagement. Similaire à la surface de plancher mais SANS déduction des surfaces de stationnement (garages inclus).

La surface taxable est toujours supérieure ou égale à la surface de plancher car les garages y sont inclus. Les piscines ont un forfait spécifique (250 €/m²).

Taxe d'aménagement

Taxe d'urbanisme due pour toute création de surface de plancher soumise à autorisation. Calculée sur la base de la surface taxable × valeur forfaitaire × taux (communal + départemental).

La valeur forfaitaire est révisée chaque année (environ 914 €/m² en 2025 hors IDF, 1 036 €/m² en IDF). Le taux communal varie de 1 % à 5 % (jusqu'à 20 % en secteur tendu). Des exonérations existent pour le logement social, la reconstruction à l'identique et les abris < 5 m².

Zone A – Zone Agricole

Zone du PLU réservée aux activités agricoles. Seules les constructions nécessaires à l'exploitation agricole y sont autorisées, sauf exceptions (STECAL).

Le changement de destination de bâtiments existants en zone A est très encadré. Il nécessite l'avis de la CDPENAF (Commission Départementale de Préservation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers).

Zone AU – Zone à Urbaniser

Zone du PLU destinée à être ouverte à l'urbanisation. Elle peut être constructible immédiatement (1AU) ou à terme (2AU), selon l'état des équipements publics.

Les zones 1AU sont urbanisables dès lors que les réseaux en périphérie sont suffisants. Les zones 2AU nécessitent une modification ou révision du PLU pour être ouvertes à la construction.

Zone N – Zone Naturelle et Forestière

Zone du PLU à protéger en raison de la qualité des sites, des milieux naturels ou des paysages. La constructibilité y est très restreinte.

Zone U – Zone Urbaine

Zone du PLU déjà urbanisée et équipée (voirie, réseaux). La construction y est généralement autorisée sous réserve du respect des règles du PLU.

En zone U, le seuil de la déclaration préalable pour les extensions est relevé à 40 m² (au lieu de 20 m²). Les règles d'implantation, de hauteur et d'aspect varient selon les sous-zones (UA, UB, UC, etc.).