Calendrier d’interdiction de location DPE : G, F, E (2025-2034)

Le calendrier officiel issu de la loi Climat 2021

Le DPE rénové depuis le 1er juillet 2021 attribue une classe énergétique de A (très performant) à G (très énergivore). La loi Climat fixe trois jalons d’interdiction de mise en location, qui s’appliquent à tous les nouveaux baux et renouvellements. Les baux en cours signés avant la date butoir restent valides jusqu’à leur terme.

Conséquences concrètes pour le bailleur

À compter de la date d’interdiction de la classe concernée, le bailleur ne peut plus signer de nouveau bail ni renouveler un bail existant tant que les travaux de mise à niveau ne sont pas réalisés et un nouveau DPE émis. Le locataire peut saisir le juge pour exiger la réalisation des travaux ou une réduction de loyer. La revente reste possible mais l’information sur le DPE doit figurer dans toute annonce.

• Interdiction de signer un nouveau bail
• Interdiction de renouveler un bail (sauf renouvellement tacite encadré)
• Action possible du locataire devant le juge
• Obligation d’information dans toute annonce de location ou vente
• Pas de gel des loyers pour les baux signés avant 2022 (sauf hausse interdite F/G depuis 2022)

Les dérogations possibles

Trois cas de dérogation existent. Le décret n° 2024-218 a précisé les modalités : la copropriété qui empêche techniquement les travaux, le coût disproportionné face à la valeur du bien, et les contraintes patrimoniales (Monument historique, secteur sauvegardé). Une dérogation n’est pas automatique et requiert un dossier justificatif.

• Contraintes techniques en copropriété (refus AG, structure, distribution)
• Coût disproportionné par rapport à la valeur du bien
• Contraintes patrimoniales (MH, ABF, secteur sauvegardé) — L.621-1 CU
• Locations saisonnières, meublés touristiques (régime spécifique)
• Logements de fonction et résidences services (cas particuliers)

Plan de sortie d’une passoire F ou G

Sortir d’une classe F ou G demande en général une rénovation globale qui agit sur plusieurs postes : isolation (toiture, murs, planchers), menuiseries, ventilation, système de chauffage, eau chaude sanitaire. Le saut de classe attendu est de deux étiquettes minimum pour atteindre durablement E ou D.

• Audit énergétique préalable obligatoire à la vente d’un F ou G
• Isolation toiture (gain 1-2 classes) : 50-100 €/m² toiture
• Isolation des murs par l’extérieur (ITE) : 150-250 €/m² façade
• Remplacement chaudière fioul par PAC : 12 000-18 000 € (aides déduites)
• Ventilation double-flux : 4 000-8 000 €
• Menuiseries double vitrage : 600-900 €/m²

Aides financières 2026

Le dispositif MaPrimeRénov’ a été renforcé en 2024-2025 pour cibler les rénovations globales. Trois leviers principaux peuvent se cumuler partiellement, sous conditions de ressources et de saut de classe.

• MaPrimeRénov’ : barème par revenu, bonus rénovation globale jusqu’à 10 000 €
• Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 € sur 20 ans pour une rénovation énergétique
• CEE (Certificats d’économie d’énergie) : variable selon travaux et fournisseur
• TVA réduite 5,5 % sur la rénovation énergétique d’un logement > 2 ans
• Aides locales (région, département, métropole) : à vérifier sur france-renov.gouv.fr

Faut-il une autorisation d’urbanisme ?

Une rénovation énergétique sans modification de l’aspect extérieur ne déclenche pas d’autorisation. En revanche, une isolation par l’extérieur (ITE), un remplacement de menuiseries avec changement de couleur ou de matière, ou la pose de panneaux solaires nécessite une déclaration préalable (R.421-17 CU). En périmètre ABF, un avis est obligatoire.

• Travaux intérieurs sans modification façade : aucune autorisation
• ITE, ravalement avec changement de matière : DP
• Panneaux solaires en toiture : DP (avis ABF si secteur protégé)
• Modification de la toiture (lucarne, fenêtre de toit) : DP
• Surélévation pour combles : PC si surface créée > 20 m² (40 m² zone U)

Anticiper les jalons 2028 et 2034

Pour un bailleur d’un logement en classe F ou E, le délai disponible pour planifier les travaux n’est pas négligeable mais demande de l’anticipation. Les délais d’obtention de devis qualifiés RGE, de subventions et de réalisation peuvent dépasser un an. Commencer un audit énergétique 24-36 mois avant la date butoir limite le risque de blocage locatif.