Passoire thermique et fiscalite : deficit foncier double pour 2026
La loi de finances pour 2023 a institue une mesure fiscale majeure pour inciter les proprietaires bailleurs a renover leurs passoires thermiques : le plafond de deficit foncier imputable sur le revenu global a ete porte de 10 700 € a 21 400 € pour les depenses de travaux engagees entre le 1er janvier 2023 et le 31 decembre 2025, sous conditions strictes de performance energetique avant et apres travaux. Cette mesure est cumulable avec MaPrimeRenov', les CEE et l'eco-PTZ. Elle constitue un puissant levier pour transformer un bien classe F ou G en logement locatif perenne.
Le mecanisme du deficit foncier
Le deficit foncier est genere lorsque les charges deductibles (travaux, taxe fonciere, assurances, frais de gestion) excedent les loyers percus. Ce deficit s'impute en priorite sur les autres revenus fonciers. Le surplus est imputable sur le revenu global, dans la limite du plafond annuel. Le solde non utilise est reportable sur les revenus fonciers des dix annees suivantes. Le mecanisme classique plafonne l'imputation sur le revenu global a 10 700 € par an.
- Charges > loyers = deficit foncier
- Imputation prioritaire sur revenus fonciers
- Surplus imputable sur revenu global (plafond)
- Solde reportable 10 ans sur revenus fonciers
- Plafond standard : 10 700 €
Plafond double a 21 400 € : conditions
Pour beneficier du plafond double, plusieurs conditions cumulatives : depenses engagees entre le 1er janvier 2023 et le 31 decembre 2025, travaux de renovation energetique (isolation, menuiseries, chauffage, ventilation), DPE initial F ou G, DPE post-travaux au moins E (sortie de passoire). Le bailleur doit disposer des justificatifs (DPE avant et apres, factures, attestations RGE). Le plafond double est de 21 400 € sur deux annees consecutives au choix du contribuable.
- Depenses engagees 1er janv. 2023 - 31 dec. 2025
- Travaux de renovation energetique
- DPE initial F ou G
- DPE post-travaux ≥ E
- Justificatifs : DPE avant/apres, factures RGE
Cumul avec MaPrimeRenov' et CEE
Le deficit foncier double est cumulable avec MaPrimeRenov' (parcours Performance ou Geste), les CEE et l'eco-PTZ. Attention au calcul : seules les depenses NETTES (apres deduction des aides recues) sont imputables en deficit foncier. Si vous percevez 10 000 € de MaPrimeRenov' et 4 000 € de CEE pour un chantier de 40 000 €, seules les 26 000 € restantes constituent une charge deductible.
- Charges deductibles = depenses NETTES d'aides
- MaPrimeRenov' : a deduire de l'assiette
- CEE : a deduire de l'assiette
- Eco-PTZ : pas un revenu, n'impacte pas l'assiette
- Calcul precis au moment de la declaration
Quels travaux entrent dans le double plafond
Les travaux eligibles sont les memes que ceux finances par MaPrimeRenov' : isolation des combles, des murs, des planchers ; remplacement des fenetres ; installation d'une PAC, d'une chaudiere biomasse, d'un poele a granules ; installation d'une VMC double flux ; installation de production d'ECS solaire. Les travaux d'embellissement (peintures, sols, cuisine) restent au plafond classique de 10 700 €.
- Isolation combles, murs, planchers
- Remplacement fenetres performantes (Uw ≤ 1,3)
- Installation PAC, biomasse, poele granules
- VMC double flux, ECS solaire
- Travaux d'embellissement : plafond classique 10 700 €
Demarches au moment de la declaration
Le deficit foncier se declare sur le formulaire 2044 (ou 2044 SPE pour les regimes speciaux). La case dediee au plafond double est a cocher. Les justificatifs (DPE, factures RGE) doivent etre conserves au moins 6 ans en cas de controle. Si l'imputation depasse les revenus fonciers et le plafond annuel, le solde se reporte automatiquement les annees suivantes via la 2044.
- Formulaire 2044 (regime reel)
- Case dediee plafond double
- Conserver justificatifs 6 ans
- Report automatique du solde
- Verification possible par le SIE
Apres 2025 : ce qui pourrait changer
La mesure est temporaire (2023-2025). La loi de finances pour 2026 n'a pas reconduit le double plafond pour les depenses engagees a partir du 1er janvier 2026 a la date de redaction. Les travaux engages avant le 31 decembre 2025 et payes apres restent eligibles si la commande est anterieure. Un debat politique recurrent porte sur la prolongation, mais aucune decision certaine n'est annoncee. A surveiller dans la prochaine loi de finances.
- Mesure temporaire 2023-2025
- Engagement avant 31 dec. 2025 = eligible
- Apres 2025 : retour au plafond 10 700 € (sauf prolongation)
- Surveiller la loi de finances annuelle
- Loi finances 2023 art. 12 modificatif art. 156 CGI
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