Extension 30 m² d'une maison de pierre à Bordeaux en zone ABF
Comment nous avons obtenu un permis de construire en 18 semaines pour une extension contemporaine en covisibilité d'un monument historique, dans le quartier Saint-Augustin.
Projet
Extension de maison
Surface
30 m²
Durée procédure
18 semaines
Coût total
90 000 €
Cette extension de 30 m² illustre les contraintes qui pèsent sur un projet bordelais en zone urbaine dense, dès lors que la parcelle se trouve en covisibilité d'un monument historique. Le périmètre de protection de l'ABF, la nécessité de basculer en permis de construire (au lieu d'une simple déclaration préalable) et le franchissement du seuil des 150 m² de surface plancher imposent un dossier rigoureux. Nous détaillons ici les arbitrages techniques, le budget réel et le calendrier observé entre le dépôt en mairie et l'obtention de l'arrêté favorable, en zone UM du PLU bordelais.
Contexte
Le projet porte sur une échoppe bordelaise en R+0 du quartier Saint-Augustin, parcelle de 320 m² avec une emprise existante de 95 m² et 135 m² de surface plancher. Les propriétaires souhaitaient une extension arrière en R+1 pour créer une suite parentale et un bureau, tout en préservant le jardin. Le terrain se situe en zone UM du PLU de Bordeaux Métropole, dans un secteur en covisibilité avec un édifice protégé au titre des monuments historiques (L.621-1 du Code du patrimoine). Le sol argilo-calcaire de la rive gauche, sensible au retrait-gonflement, classe la zone en aléa moyen à fort, déclenchant l'obligation d'étude géotechnique préalable G2 AVP. La porte de l'extension n'étant visible ni depuis la rue ni depuis le monument, l'ABF était toutefois consultable au titre de la covisibilité globale.
Défis rencontrés
- Avis ABF nécessaire et conforme : choix des matériaux de façade et de couverture cohérents avec l'architecture bordelaise traditionnelle (pierre calcaire, tuile canal, menuiseries bois).
- Surface plancher totale portée à 165 m² après travaux : recours à un architecte inscrit à l'Ordre obligatoire (L.111-1 CCH).
- Étude géotechnique G2 AVP obligatoire en raison du classement de la parcelle en aléa retrait-gonflement des argiles (loi Élan, décret 2019-495).
- Accès chantier limité par la rue étroite et l'absence de zone de stockage : logistique chantier à anticiper avec la mairie (autorisation de voirie).
- Raccordement assainissement et gestion des eaux pluviales sur réseau séparatif imposé par le règlement de Bordeaux Métropole.
Solutions apportées
Défi : Avis ABF conforme
Solution : Rendez-vous préalable avec l'UDAP de la Gironde avant dépôt : présentation des intentions architecturales, validation du parti pris (façade en pierre calcaire de Frontenac identique à l'existant, toiture en tuile canal de réemploi, menuiseries bois peintes en gris colombier). L'avis conforme a été délivré sans réserve grâce à l'alignement précoce avec l'architecte des Bâtiments de France.
Défi : Architecte obligatoire au-delà de 150 m²
Solution : Mission complète confiée à notre cabinet : conception, dépôt PC, suivi instruction et OPC chantier. Le contrat couvre les pièces PCMI 1 à 8, l'attestation RE2020 et la coordination avec le bureau d'études thermique et le géotechnicien.
Défi : Étude G2 AVP en zone argileuse
Solution : Sondages pressiométriques à 6 m de profondeur, rapport géotechnique conforme à la norme NF P 94-500. Préconisation de fondations sur semelles filantes ancrées à 1,20 m sous le terrain naturel, avec dispositif anti-dessiccation (paillage périphérique sur 2 m, gestion des plantations).
Défi : Logistique chantier en milieu dense
Solution : Demande d'autorisation de voirie déposée en parallèle du PC pour permettre l'occupation temporaire d'une place de stationnement (benne, livraisons matériaux). Le calendrier de gros œuvre a été calé sur la période hors saison touristique pour limiter la gêne du voisinage.
Défi : Gestion des eaux pluviales
Solution : Cuve de récupération de 3 000 L enterrée pour usage arrosage et toilettes, trop-plein raccordé au réseau pluvial communal. La notice de gestion des eaux pluviales (PCMI 4) détaille le débit de fuite admissible.
Résultat
Permis de construire délivré en 18 semaines à compter du dépôt complet (2 mois d'instruction de droit commun pour un PC maison individuelle, majorés de 2 mois au titre de la consultation ABF). Aucune demande de pièce complémentaire pendant l'instruction grâce au dossier validé en amont avec l'UDAP. Aucun recours tiers déposé pendant les 2 mois suivant l'affichage du panneau (R.600-2 du Code de l'urbanisme). Les travaux ont démarré 4 mois après l'obtention de l'arrêté, pour une durée de chantier de 9 mois. La déclaration d'achèvement (DAACT) a été déposée dans les 90 jours suivant la fin du chantier, sans contestation de conformité.
Pièces du dossier
- PCMI 1 — Plan de situation du terrain
- PCMI 2 — Plan de masse coté en 3 dimensions
- PCMI 3 — Plan de coupe du terrain et de la construction
- PCMI 4 — Notice descriptive du projet et insertion dans l'environnement
- PCMI 5 — Plan des façades et toitures
- PCMI 6 — Document graphique d'insertion paysagère
- PCMI 7 — Photographie du terrain dans son environnement proche
- PCMI 8 — Photographie du terrain dans son environnement lointain
- Attestation RE2020 (extension > 50 m² SHON RT cumulée — étude thermique réglementaire)
- Étude géotechnique G2 AVP (norme NF P 94-500)
- Notice paysagère et chromatique pour avis ABF
- CERFA 13406*16 (PCMI) signé par le pétitionnaire et l'architecte
- Attestation d'inscription à l'Ordre des architectes
Budget détaillé
| Poste | Montant |
|---|---|
| Gros œuvre (fondations, maçonnerie pierre, dalle, charpente) | 42 000 € |
| Second œuvre (menuiseries bois, isolation, plâtrerie, électricité, plomberie) | 28 000 € |
| Couverture tuile canal de réemploi et zinguerie | 6 500 € |
| Honoraires architecte (mission complète conception + permis + suivi) | 7 800 € |
| Étude thermique RE2020 | 1 500 € |
| Étude géotechnique G2 AVP | 2 200 € |
| Taxe d'aménagement (part communale + départementale) | 1 500 € |
| Redevance d'archéologie préventive (RAP) | 130 € |
| Autorisation de voirie et frais annexes | 370 € |
| Total | 90 000 € |
Pourquoi un permis de construire et non une déclaration préalable
À première vue, une extension de 30 m² en zone urbaine pourrait relever de la simple déclaration préalable, le seuil de 40 m² s'appliquant aux extensions en zone U couverte par un PLU (R.421-14 et R.421-17 du Code de l'urbanisme). Mais deux paramètres ont fait basculer le projet vers le permis de construire. D'abord, la surface plancher totale après travaux franchit le seuil de 150 m² qui rend obligatoire le recours à un architecte (L.111-1 CCH) — cette obligation s'accompagne mécaniquement, dans la pratique, d'un dossier PC plus complet. Ensuite, la covisibilité avec un monument historique impose la consultation de l'ABF, qui rend généralement un avis plus circonstancié sur un dossier PC complet que sur une simple DP.
Le rôle de l'ABF et la stratégie de pré-validation
L'avis de l'architecte des Bâtiments de France est conforme dans les périmètres de protection des monuments historiques (L.621-30 du Code du patrimoine). Cela signifie que la mairie ne peut pas délivrer le permis sans son accord. Pour sécuriser le projet, nous avons sollicité un rendez-vous informel à l'UDAP de la Gironde avant le dépôt officiel, ce qui a permis d'ajuster les choix de matériaux, la teinte des menuiseries et le traitement de la jonction entre le bâti ancien et la partie contemporaine. Cette pré-validation, gratuite et non opposable, a évité l'aller-retour classique de demande de pièces complémentaires qui rallonge l'instruction.
- Pierre calcaire de Frontenac identique au bâti existant (carrière toujours en activité)
- Tuile canal de réemploi pour cohérence patrimoniale et empreinte carbone
- Menuiseries bois peintes RAL 7038 (gris colombier traditionnel bordelais)
- Volet plein bois côté rue, persienne pliante côté jardin
Calendrier détaillé : du premier rendez-vous à la livraison
Le calendrier total entre le premier rendez-vous client et la livraison s'étale sur 22 mois. Voici les jalons principaux observés sur ce projet, qui peuvent servir de référence pour des opérations comparables en zone ABF.
- Mois 1 — Visite de site, relevés, esquisse, validation budget
- Mois 2 à 4 — APS, APD, dossier PC, étude G2, étude thermique
- Mois 5 — Dépôt du dossier complet en mairie
- Mois 5 à 9 — Instruction (4 mois : 2 mois MI + 2 mois ABF)
- Mois 9 — Délivrance de l'arrêté de permis
- Mois 11 — Affichage purgé du recours tiers (2 mois post-affichage, R.600-2)
- Mois 12 — Démarrage chantier après consultation entreprises
- Mois 21 — Réception travaux et DAACT
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