Droit de préemption urbain (DPU) : DIA, délai et contestation 2026

Cadre juridique et zones concernées

Le DPU est institué par délibération du conseil municipal ou métropolitain dans les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU) du PLU (article L.211-1). Le DPU renforcé s'étend à des biens habituellement exclus (lots d'immeubles en copropriété de moins de 10 ans, parts de SCI), sur délibération motivée. Le DPU simple couvre les ventes classiques. Hors des zones définies, la commune ne peut pas préempter sauf instauration d'un droit de préemption en zone d'aménagement différé (ZAD).

La DIA : déclaration d'intention d'aliéner

Toute mutation à titre onéreux dans la zone DPU doit faire l'objet d'une DIA, généralement déposée par le notaire pour le compte du vendeur. La DIA mentionne le prix, les conditions de vente, l'identité de l'acquéreur potentiel et les caractéristiques du bien. Sa réception fait courir un délai de deux mois pour la commune. La DIA non déposée expose la vente à un risque de nullité et le vendeur à des sanctions civiles.

• DIA obligatoire pour toute vente en zone DPU
• Déposée par le notaire en pratique
• Mentions : prix, conditions, identité acquéreur, bien
• Délai 2 mois à compter de réception complète
• Absence de DIA : nullité de la vente

Le délai de 2 mois et ses interruptions

Le délai de deux mois commence à courir à compter de la réception complète de la DIA par la commune. Il peut être interrompu par une demande de pièces complémentaires ou par une demande de visite du bien. La commune peut décider de préempter, de renoncer expressément ou laisser le délai s'éteindre (silence vaut renonciation). Une décision de préempter doit être motivée et notifiée au vendeur et à l'acquéreur dans le délai. Une visite du bien suspend le délai pendant la durée nécessaire à son organisation.

Motifs valides de préemption

La commune ne peut préempter que pour des motifs limitativement énumérés à l'article L.300-1 du Code de l'urbanisme : politique locale de l'habitat (logements sociaux, accession sociale), équipements collectifs, activités économiques, organisation du maintien et de l'extension des activités économiques, lutte contre l'insalubrité, sauvegarde et mise en valeur du patrimoine. Les motifs doivent être réels et précis : un projet flou ou non engagé peut faire annuler la préemption en contentieux.

• Politique locale de l'habitat
• Équipements collectifs
• Activités économiques
• Lutte contre l'insalubrité
• Sauvegarde patrimoine
• Précision et réalité du projet : exigées

Prix de préemption : amiable ou juge

La commune peut préempter au prix mentionné dans la DIA. Si elle estime ce prix excessif, elle peut faire une offre inférieure. Le vendeur dispose alors de plusieurs options : accepter, retirer son bien de la vente, ou saisir le juge de l'expropriation (juge unique du tribunal judiciaire) qui fixe le prix à l'amiable ou après expertise. Le juge applique la valeur vénale au jour de la décision de préemption. La procédure judiciaire est peu coûteuse mais ajoute 6 à 12 mois à la transaction.

Contestation de la préemption

Le vendeur ou l'acquéreur évincé peut attaquer la décision de préemption devant le tribunal administratif dans le délai de deux mois (R.600-1, R.600-2). Les moyens classiques : insuffisance ou inexactitude du motif, vice de procédure (Danthony), détournement de pouvoir (préemption à des fins autres que l'intérêt général), erreur manifeste d'appréciation. Si la préemption est annulée, le bien est restitué à la situation antérieure et la vente initiale peut reprendre, sauf rétractation de l'acquéreur.

Articulation avec le permis de construire

Une commune peut préempter un bien pour y mener un projet supposant ensuite un permis de construire (logements sociaux, équipement public). Les autorisations d'urbanisme L.421-1 s'appliquent normalement. La préemption ne dispense ni des règles du PLU, ni des servitudes, ni des avis ABF (L.621-1 patrimoine) le cas échéant. En cas de cession à un opérateur après préemption (concession), le contrat encadre les obligations urbanistiques. Pour les pétitionnaires extérieurs, l'achat d'un bien préempté reste possible sur le second tour si la commune renonce.