Frais de notaire terrain à bâtir 2026 : calcul et exemples

Composition des frais de notaire en 2026

Ce que l'on appelle communément frais de notaire se décompose en quatre postes principaux. Premièrement, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ou la TVA — c'est la part la plus importante. Deuxièmement, les émoluments du notaire eux-mêmes, fixés par décret, dégressifs en fonction du prix. Troisièmement, la contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix). Quatrièmement, les débours (frais avancés par le notaire pour le compte du client : extraits cadastraux, certificats d'urbanisme, frais de publication, etc.). Sur un terrain ancien à 100 000 €, les DMTO représentent à eux seuls près de 70 % du total des frais.

• DMTO : 5,80 % en règle générale (terrain ancien)
• TVA : 20 % du prix HT (terrain neuf, première vente)
• Émoluments du notaire : barème dégressif par tranches
• Contribution sécurité immobilière : 0,10 %
• Débours : 800 à 1 500 € selon dossier

Terrain ancien : DMTO de 5,80 %

Un terrain à bâtir cédé entre particuliers ou par un détenteur depuis plus de 5 ans est qualifié de terrain ancien sur le plan fiscal. Les DMTO s'appliquent au taux global de 5,80 % (5,09 % pour l'État + 0,71 % pour la commune et le département cumulés). Certains départements peuvent voter une majoration jusqu'à 4,50 % (départemental) + 1,20 % (communal), portant le DMTO à environ 6,40 % au maximum. Sur ce taux s'ajoutent les émoluments du notaire (dégressifs), la sécurité immobilière (0,10 %) et les débours, pour aboutir à un total compris entre 7 et 8 % du prix d'achat. Pour un terrain à 100 000 €, comptez environ 7 500 € de frais ; pour un terrain à 200 000 €, environ 14 000 €.

Terrain neuf : TVA 20 % en remplacement des DMTO

Un terrain à bâtir cédé par un assujetti à la TVA dans les conditions de l'article 257 du CGI (lotisseur, aménageur, professionnel ayant viabilisé moins de 5 ans avant la revente) est dit terrain neuf. La cession est alors soumise à TVA au taux normal de 20 %, qui se substitue aux DMTO. Le notaire facture toujours ses émoluments, la sécurité immobilière et les débours, mais le taux global d'acquisition (frais de notaire au sens strict) tombe à 2-3 % du prix HT. Attention : la TVA elle-même (20 %) est souvent intégrée au prix de vente affiché par le lotisseur, ce qui rend la comparaison directe entre terrain neuf et ancien trompeuse — il faut comparer les prix TTC tout compris.

Émoluments du notaire : barème dégressif 2026

Les émoluments proprement dits du notaire (rémunération de l'office) sont fixés par le décret n°2016-230 du 26 février 2016 modifié. Ils suivent un barème dégressif par tranches : environ 3,945 % jusqu'à 6 500 €, 1,627 % de 6 500 à 17 000 €, 1,085 % de 17 000 à 60 000 €, 0,814 % au-delà. Pour un terrain à 100 000 €, les émoluments représentent environ 1 250 €. Pour un terrain à 200 000 €, environ 1 950 €. Ce barème s'applique en plus des DMTO ou de la TVA. Une remise de 10 % est possible sur la part des émoluments excédant 100 000 € de prix d'achat depuis 2021 (article R.444-11 code de commerce).

Comment savoir si le terrain est neuf ou ancien

Le critère décisif est la qualité du vendeur et l'historique du terrain. Un terrain vendu par un particulier qui le détient depuis plus de 5 ans, ou un terrain initialement viabilisé puis revendu plus de 5 ans après, est ancien (DMTO 5,80 %). Un terrain vendu par un lotisseur professionnel après viabilisation, ou par un aménageur dans le cadre d'une opération soumise à TVA, est neuf (TVA 20 %). Le compromis de vente précise la nature fiscale et le notaire vérifie en début de dossier. Cas particulier : un terrain hérité ou acquis depuis moins de 5 ans, et revendu après viabilisation, peut basculer en régime TVA si le vendeur a opté pour l'assujettissement.

Réduire les frais : leviers et limites

Trois leviers permettent de réduire la facture des frais de notaire sur un terrain. Premièrement, séparer le prix du terrain et celui des aménagements (clôture, abri existant) dans le compromis : seuls les biens immobiliers sont taxés au DMTO ou à la TVA, pas les meubles annexes (rare sur un terrain nu). Deuxièmement, profiter de la remise sur émoluments au-delà de 100 000 € (jusqu'à 10 % de remise négociable). Troisièmement, comparer terrain neuf et ancien : à prix TTC équivalent, le terrain neuf coûte mieux du fait de la TVA récupérable dans certains cas (rare pour un particulier, fréquent pour un investisseur). Le simulateur officiel disponible sur notaires.fr permet d'obtenir une estimation précise au cas par cas.