CERFA 13410*05 : demander un certificat d'urbanisme (CUa et CUb)

CUa vs CUb : quelle différence et lequel choisir ?

Il existe deux types de certificats d'urbanisme, accessibles via le même formulaire CERFA 13410*05. Leur choix dépend de l'avancement de votre projet.

• CUa — Certificat d'urbanisme informatif : dresse l'état des règles d'urbanisme applicables au terrain (zonage PLU, servitudes, réseaux, taxes d'urbanisme). Ne dit pas si un projet précis est réalisable. Délai de réponse : 1 mois.
• CUb — Certificat d'urbanisme opérationnel : se prononce sur la faisabilité d'un projet précis (nature et localisation approximative de la construction). Précise si le terrain peut être utilisé pour votre projet et liste les informations nécessaires à l'instruction du permis. Délai de réponse : 2 mois.
• Conseil : demandez d'abord un CUa si vous êtes en phase de prospection foncière. Passez au CUb lorsque vous avez un projet défini et un terrain ciblé, avant de signer le compromis de vente.
• Le CUb ne remplace pas le permis de construire : c'est une pré-faisabilité, non une autorisation. Il garantit cependant le gel des règles d'urbanisme pendant 18 mois.

Télécharger le CERFA 13410*05 : lien officiel

Le formulaire est identique pour le CUa et le CUb. La différence se fait par une case à cocher dans le cadre correspondant. Téléchargez le CERFA 13410*05 sur : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R1970. Le formulaire est disponible gratuitement sur service-public.fr. Il comporte 2 pages. Le nombre d'exemplaires à déposer en mairie est de 2 pour un CUa et de 4 pour un CUb (plus les pièces annexes). Certaines communes l'acceptent en ligne via le GNAU.

Remplir le CERFA 13410*05 : cadre par cadre

Le formulaire du certificat d'urbanisme est le plus simple des formulaires d'autorisation d'urbanisme. Voici les rubriques à compléter avec soin.

• Cadre A — Type de certificat demandé : cochez 'Certificat d'urbanisme informatif (a)' ou 'Certificat d'urbanisme opérationnel (b)'. Ne cochez pas les deux.
• Cadre B — Identité du demandeur : toute personne peut demander un CU, même sans être propriétaire du terrain. L'acheteur potentiel peut donc le demander avant signature.
• Cadre C — Terrain : références cadastrales précises (section + numéro de parcelle), superficie exacte (en m²), adresse ou lieu-dit.
• Cadre D — Pour le CUb uniquement : description du projet envisagé (nature de la construction, destination, surface de plancher approximative, localisation approximative sur le terrain). Soyez précis mais ne détaillez pas au niveau d'un permis de construire : un croquis d'implantation sommaire suffit.
• Cadre E — Signature : date et signature du demandeur. Aucune pièce justificative de propriété n'est requise.

Les informations contenues dans un certificat d'urbanisme

La réponse de la mairie à votre demande de certificat d'urbanisme est un document précieux qui récapitule toutes les règles applicables au terrain.

• Zonage PLU : zone du Plan Local d'Urbanisme applicable (U, AU, A, N et sous-zones), avec renvoi au règlement de zone.
• Règles d'utilisation du sol : coefficient d'emprise au sol, hauteur maximale autorisée, distances aux limites, aspect extérieur.
• Servitudes d'utilité publique (SUP) : servitudes de passage, protection des monuments historiques, plan de prévention des risques (PPR inondation, PPR mouvement de terrain, etc.).
• Taxes et participations d'urbanisme : taxe d'aménagement (taux), participation pour voirie et réseaux (PVR), participation au financement des équipements publics.
• État des réseaux : présence ou absence des réseaux publics (eau potable, assainissement collectif, électricité) en limite de terrain.
• Pour le CUb : avis de faisabilité (favorable, défavorable, ou sous conditions) et liste des services à consulter pour l'instruction du futur permis.

La valeur juridique et le gel des règles d'urbanisme

Le certificat d'urbanisme a une valeur juridique importante, souvent sous-estimée par les pétitionnaires. Il garantit une stabilité réglementaire pendant sa durée de validité.

• Durée de validité : 18 mois à compter de sa délivrance, prorogeable d'1 an sur demande avant expiration.
• Gel des règles : pendant la durée de validité du CU, les règles d'urbanisme applicables au terrain sont celles en vigueur au moment de la délivrance du CU, même si le PLU a été modifié entre-temps.
• Exception au gel : les servitudes d'utilité publique et les règles relatives à la sécurité ou à la salubrité publique ne sont pas gelées.
• Opposabilité aux tiers : le CU est un document officiel opposable. Si la mairie vous délivre un CUb favorable et refuse ensuite votre permis de construire pour les mêmes raisons, la décision est contestable.
• Valeur lors d'une transaction immobilière : un CU récent (moins de 18 mois) sécurise la transaction et peut être annexé à la promesse de vente.

Cas particuliers et conseils pratiques

Le certificat d'urbanisme est un outil stratégique dans plusieurs situations particulières liées à l'acquisition ou au projet immobilier.

• Terrain non constructible : si le CUa indique un zonage N (naturel) ou A (agricole), le terrain est en principe non constructible. Certaines exceptions existent pour les constructions agricoles ou les extensions limitées de bâtiments existants.
• Terrain en zone inondable : le CU mentionne le PPR inondation et les prescriptions applicables (cote de référence, restrictions de construction).
• Terrain en secteur ABF : le CU indique si le terrain est dans le périmètre de protection d'un monument historique (500 m) ou en site classé. Des règles esthétiques supplémentaires s'appliquent alors.
• Terrain viabilisé vs non viabilisé : le CU mentionne la présence ou l'absence des réseaux en limite. Un terrain non raccordé à l'assainissement collectif nécessite un système d'assainissement non collectif (ANC), à mentionner dans le permis de construire.
• Avant-contrat de vente : il est vivement conseillé d'introduire une clause suspensive liée à l'obtention d'un CUb favorable dans le compromis de vente d'un terrain à bâtir.