CERFA 13406*16 : guide complet pour votre permis de construire maison

Qu'est-ce que le CERFA 13406*16 et qui est concerné ?

Le CERFA 13406*16 est le formulaire Cerfa de permis de construire réservé aux maisons individuelles et à leurs annexes. Il est imposé pour toute construction nouvelle à usage d'habitation individuelle, qu'il s'agisse d'une maison plain-pied, d'un étage, ou d'une extension portant la surface totale au-delà du seuil de la déclaration préalable. Ce formulaire est distinct du CERFA 13409 qui concerne les constructions collectives, les ERP et les bâtiments commerciaux. Sont visés : les particuliers qui construisent leur résidence principale ou secondaire, les constructeurs de maisons individuelles (CMI) et les lotisseurs pour les lots à bâtir comportant une maison.

• Construction d'une maison individuelle neuve (tous types de surfaces)
• Annexe rattachée à une maison existante créant plus de 40 m² de surface de plancher hors zone urbaine (ou 20 m² en zone U du PLU)
• Reconstruction à l'identique après sinistre si la surface dépasse les seuils DP
• Surélévation d'une maison individuelle existante
• Maison démontable ou container résidentiel fixé durablement au sol

Télécharger le CERFA 13406*16 : lien officiel

Téléchargez le CERFA 13406*16 gratuitement sur : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R11637. Imprimez 4 exemplaires minimum (certaines mairies en demandent 5 — vérifiez avant dépôt).

Remplir le CERFA 13406*16 case par case : les rubriques essentielles

Le formulaire est structuré en 7 cadres. Voici les points de vigilance pour chaque rubrique :

• Cadre 1 — Identité du demandeur : indiquez le nom, prénom et adresse exacte du propriétaire du terrain (pas du constructeur). En cas d'indivision, listez tous les co-indivisaires.
• Cadre 2 — Terrain : renseignez la référence cadastrale complète (section + numéro de parcelle, ex. AH 0142). L'adresse doit correspondre exactement à l'adresse cadastrale, pas à une adresse postale approximative.
• Cadre 3 — Nature des travaux : cochez 'Construction nouvelle' pour une maison neuve. Pour une extension, cochez 'Travaux sur construction existante'. Ne cochez jamais les deux.
• Cadre 4 — Destination des constructions : cochez 'Habitation' pour une maison individuelle. Pour une annexe avec bureau, cochez la destination principale. Un garage seul reste en 'Habitation' (annexe).
• Cadre 5 — Surfaces et surfaces taxables : la surface de plancher (SP) est la somme des surfaces closes et couvertes sous une hauteur de plafond > 1,80 m. Déduisez les trémies d'escalier, les garages si non inclus dans la SP. La surface taxable pour la taxe d'aménagement se calcule différemment : vérifiez les abattements (parking en sous-sol, etc.).
• Cadre 6 — Effectifs et activité : laissez vide pour une maison individuelle pure.
• Cadre 7 — Engagements du demandeur : signature manuscrite obligatoire + date. Un formulaire non signé est irrecevable.

Les pièces à joindre : PCMI1 à PCMI8 expliquées

Chaque pièce PCMI (Pièce Complémentaire Maison Individuelle) a un rôle précis. Leur absence ou insuffisance est la première cause de demande de pièces complémentaires par la mairie, ce qui suspend le délai d'instruction pour 1 à 3 mois.

• PCMI1 — Plan de situation : carte IGN ou géoportail montrant la localisation du terrain dans la commune, échelle conseillée 1/25 000e à 1/5 000e. Indiquez le Nord et une flèche de repérage.
• PCMI2 — Plan de masse : vue de dessus du terrain avec la construction projetée cotée (distances aux limites séparatives, implantation, accès, réseaux, arbres à abattre). Échelle 1/200e ou 1/500e.
• PCMI3 — Plan en coupe : section verticale du terrain et de la construction montrant les niveaux NGF, le talus éventuel, la hauteur au faîtage. Obligatoire si terrain en pente.
• PCMI4 — Notice descriptive : document texte décrivant le terrain, le projet, les matériaux de façade, de toiture, les teintes, les dispositifs d'assainissement et de gestion des eaux pluviales.
• PCMI5 — Plans des façades et toitures : élévations de chaque façade du bâtiment avec dimensions, ouvertures, matériaux. Mention des couleurs RAL pour l'enduit et les menuiseries.
• PCMI6 — Document graphique d'insertion paysagère : photomontage ou esquisse montrant la future maison dans son environnement réel (photo du terrain actuel + rendu de la maison intégrée). Très scrutée par les ABF en zone protégée.
• PCMI7 — Photographies de l'environnement proche : 2 photos minimum de la rue et du voisinage immédiat montrant le contexte bâti et paysager.
• PCMI8 — Attestation RE2020 : attestation de prise en compte de la réglementation environnementale RE2020, fournie par le maître d'œuvre ou un bureau d'études thermiques. Obligatoire depuis le 1er janvier 2022 pour toute maison neuve.

Erreurs fréquentes et points de vigilance

L'analyse de milliers de dossiers déposés en mairie révèle des erreurs récurrentes qui retardent systématiquement l'obtention du permis.

• Référence CERFA obsolète : utiliser un formulaire 13406*07 ou *08 alors que la version *09 est obligatoire depuis 2022.
• Surface de plancher incorrecte : oublier les combles aménageables (> 1,80 m de hauteur) ou inclure des surfaces non closes.
• PCMI2 non coté : le plan de masse sans dimensions précises des distances aux limites est rejeté systématiquement.
• PCMI6 absente ou insuffisante : une photo simple du terrain sans intégration visuelle du projet n'est pas acceptée.
• PCMI8 absente : l'attestation RE2020 est obligatoire depuis 2022. Son absence rend le dossier irrecevable.
• Signature manquante sur la page 5 : le formulaire doit être signé par le demandeur lui-même (pas par l'architecte, sauf mandat explicite).
• Nombre d'exemplaires insuffisant : la plupart des mairies exigent 4 exemplaires, certaines 5. Vérifiez avant dépôt.

Exemple chiffré pour le cadre 5 (surfaces)

Le cadre 5 est le plus technique du formulaire. Il distingue la surface de plancher (SP), l'emprise au sol (ES) et la surface taxable pour le calcul de la taxe d'aménagement. Ces trois notions ne se confondent pas. Voici un exemple concret pour une maison plain-pied de 110 m².

• Surface de plancher (SP) : somme des surfaces closes et couvertes avec hauteur de plafond > 1,80 m. Pour une maison plain-pied de 110 m² sans escalier intérieur (pas de trémie à déduire), la SP = 110 m²
• Emprise au sol (ES) : projection verticale du volume bâti sur le sol, débords de toiture exclus. Pour la même maison sans débords sur pilotis, ES = 110 m² (même emprise que le plancher)
• Surface taxable pour la taxe d'aménagement : calculée selon les mêmes règles que la SP pour le résidentiel, mais avec des abattements spécifiques pour les garages, sous-sols ou places de stationnement. Pour une maison résidentielle simple, surface taxable = 110 m²
• Cas d'un garage accolé de 20 m² non chauffé avec hauteur de porte < 1,80 m : non comptabilisé dans la SP, mais comptabilisé dans l'emprise au sol et dans la surface taxable (sauf abattement spécifique selon le règlement local)
• Cas d'une mezzanine avec hauteur libre de 1,95 m (> 1,80 m) : comptabilisée intégralement dans la SP — erreur fréquente qui sous-évalue la SP déclarée

Nombre d'exemplaires du dossier à déposer

L'article R.423-2 du Code de l'urbanisme précise le nombre d'exemplaires du dossier à remettre en mairie. Ce nombre de base est augmenté en fonction des services à consulter obligatoirement.

• Règle générale : 4 exemplaires du dossier complet (formulaire CERFA + toutes les pièces jointes)
• 1 exemplaire supplémentaire par service ou organisme devant être consulté (SDIS, ABF, DDT, DRAC, etc.)
• En secteur ABF (Architecte des Bâtiments de France) : 1 exemplaire supplémentaire transmis à l'ABF, soit 5 exemplaires minimum
• En secteur soumis à enquête publique : nombre d'exemplaires précisé par la mairie lors de la notification du délai
• Conseil pratique : toujours appeler le service urbanisme de la mairie avant le dépôt pour connaître le nombre exact requis localement — certaines communes exigent 5 ou 6 exemplaires par habitude administrative
• Dépôt via le GNAU : l'envoi numérique remplace les exemplaires papier — la mairie se charge d'imprimer les copies pour les services à consulter

Dépôt dématérialisé via le GNAU (Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme)

Depuis le 1er janvier 2022, les communes de plus de 3 500 habitants ont l'obligation légale d'accepter les demandes de permis de construire déposées par voie électronique, via le GNAU (décret n° 2021-1462 du 10 novembre 2021). Cette obligation s'applique également aux communes membres d'un EPCI de plus de 3 500 habitants.

• Obligation légale depuis le 1er janvier 2022 pour les communes > 3 500 habitants (décret 2021-1462)
• Accès au GNAU : soit via le portail national (www.service-public.fr), soit via le portail propre à la commune ou à l'intercommunalité
• Procédure : création d'un compte, saisie du formulaire en ligne, téléversement des pièces jointes (PCMI1 à PCMI8) en PDF ou JPEG, validation et envoi électronique
• Avantage principal : le récépissé est délivré instantanément par voie électronique, la date de dépôt est horodatée de façon incontestable
• Suivi en ligne : les communes raccordées au GNAU permettent de consulter l'état d'avancement de l'instruction (dossier reçu, en cours d'instruction, décision rendue) sans avoir à contacter le service urbanisme
• Les communes < 3 500 habitants ne sont pas tenues d'accepter le dépôt numérique, mais peuvent le proposer à titre facultatif
• En cas de panne ou d'indisponibilité du GNAU, le dépôt papier en mairie reste toujours possible

Permis de construire en copropriété : l'accord de l'assemblée générale

Si votre maison individuelle est située dans un lotissement ou une copropriété (cas des maisons en bande, des villas en résidence fermée ou des constructions sur terrain en indivision), des règles spécifiques s'appliquent avant même de déposer le permis de construire.

• Travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur : l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires est obligatoire (art. 25-b de la loi du 10 juillet 1965)
• La résolution doit être adoptée à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (majorité de l'article 25)
• En cas de refus de l'AG, le copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une autorisation judiciaire de réaliser les travaux si ce refus est abusif
• Pour un permis de construire déposé par un copropriétaire sur les parties privatives ne modifiant pas l'aspect extérieur ni les parties communes, l'accord de l'AG n'est pas requis
• Dans un lotissement, le cahier des charges et le règlement de lotissement peuvent imposer des contraintes supplémentaires (style architectural, couleurs, clôtures) que le permis de construire doit respecter même si le PLU est moins restrictif
• Pièce à joindre au dossier : une attestation du pétitionnaire mentionnant qu'il a obtenu l'accord de l'AG (ou que les travaux ne concernent pas les parties communes) peut être demandée par certaines mairies

Délais d'instruction et recours

L'instruction dure 2 mois pour une maison individuelle (majoré à 3 mois en secteur ABF ou sauvegardé). En l'absence de réponse dans le délai, le permis est réputé accordé (permis tacite) — demandez une attestation de non-opposition en mairie.