Dossier de permis de construire : les pièces PCMI 1 à 8 expliquées

CERFA 13406 ou 13409 : choisir le bon formulaire

Le formulaire CERFA est l'ossature administrative du dossier. Le 13406*16 est dédié aux maisons individuelles et leurs annexes (PCMI). Le 13409*16 couvre tous les autres permis de construire : immeubles collectifs, bâtiments tertiaires, ERP, locaux agricoles ou industriels. Le choix dépend strictement de la nature de la construction, pas de la taille.

• CERFA 13406*16 : maison individuelle (PCMI), surélévation, extension, annexes
• CERFA 13409*16 : immeuble collectif, tertiaire, ERP, agricole, industriel
• CERFA 13703*16 : déclaration préalable (DP) — autre formulaire, autre régime
• CERFA 13404*16 : DP maison individuelle (DPMI)
• CERFA 13411*16 : permis modificatif (modifie un PC déjà accordé)
• Toujours utiliser la version la plus récente disponible sur service-public.fr

Vue d'ensemble des 8 pièces PCMI

Le dossier PCMI repose sur huit pièces normalisées, chacune ayant un objectif distinct : situer le projet, le décrire, le coter, le confronter à son environnement. Chaque pièce a un nom officiel, un contenu attendu et une échelle conseillée. L'absence d'une pièce ou son incomplétude entraîne une demande de pièces complémentaires qui suspend le délai d'instruction.

PCMI 1 — Plan de situation

Le plan de situation localise le terrain à l'échelle de la commune. Il permet à l'instructeur de retrouver immédiatement la parcelle et son contexte (centre-bourg, périphérie, zone agricole, etc.). C'est la pièce la plus simple à produire mais elle est obligatoire et doit clairement marquer le terrain concerné.

• Échelle standard : 1/25 000 (carte IGN type Top25) ou 1/5 000 (extrait cadastral large)
• Le terrain doit être entouré d'un cercle ou d'une flèche pointant clairement
• Mentionner l'orientation Nord, l'échelle, le numéro de section et de parcelle cadastrale
• Source : géoportail-urbanisme.gouv.fr ou cadastre.gouv.fr (extrait imprimable gratuitement)
• Erreur fréquente : confondre avec le plan de masse (PCMI 2) — le PCMI 1 reste très large

PCMI 2 — Plan de masse

Le plan de masse est le document central du dossier : il représente la parcelle, la construction projetée, et son environnement immédiat (limites séparatives, voirie, constructions existantes, plantations, réseaux). Il doit être coté avec précision et orienté. C'est la pièce sur laquelle l'instructeur vérifie en priorité la conformité aux règles d'implantation et de prospect.

• Échelle : 1/200 (parcelle moyenne) ou 1/500 (grande parcelle)
• Représenter : limites de propriété, bâtiments existants et projetés, accès, voirie publique
• Coter : marges de recul (limite séparative, voirie), distances entre bâtiments
• Représenter : réseaux d'eau, électricité, gaz, assainissement (raccordement collectif ou ANC)
• Mentionner : orientation Nord, courbes de niveau si pente significative, plantations conservées/abattues
• Erreur fréquente : oubli des réseaux ou des distances aux limites

PCMI 3 — Plan de coupe

Le plan de coupe coupe la construction et le terrain selon un axe vertical. Il montre les volumes intérieurs, les hauteurs sous plafond, le niveau du terrain naturel avant et après travaux, le niveau fini du plancher rez-de-chaussée. Pour les terrains en pente, plusieurs coupes peuvent être nécessaires.

• Échelle : 1/100 (vue d'ensemble) ou 1/50 (détail)
• Représenter le terrain naturel (TN) en trait fin, le terrain projet (TF) en trait fort
• Coter : hauteur de chaque niveau, hauteur totale au faîtage et à l'acrotère
• Indiquer : niveaux finis des planchers (RDC, étage), niveau de la voirie
• Pour terrain en pente : prévoir 2 coupes perpendiculaires si dénivelé > 1 m
• Erreur fréquente : confusion entre cote NGF, cote relative TN, cote relative voirie

PCMI 4 — Notice descriptive

La notice est la seule pièce textuelle du dossier. Elle décrit le terrain, le projet, les matériaux et l'insertion dans l'environnement. Elle est lue par l'instructeur en complément des plans : elle justifie les choix, précise les éléments non visibles (couleurs, matériaux, dispositifs énergétiques) et démontre la prise en compte du voisinage. Une notice trop courte peut motiver une demande de pièces complémentaires.

• Description du terrain : pente, végétation, bâtiments existants conservés ou démolis
• Description du projet : programme, surfaces, niveaux, destination
• Matériaux : enduits, bardages, menuiseries, couvertures, palette de couleurs
• Insertion dans l'environnement : justification au regard du paysage, du bâti voisin, du PLU
• Aménagements extérieurs : clôtures, plantations, stationnement, accès
• Performance énergétique : chauffage, ECS, ventilation, RE2020 si applicable
• Longueur typique : 2 à 6 pages A4

PCMI 5 — Plans de façades et toitures

Les plans de façades sont les élévations de chaque face du bâtiment, dessinées à plat. Ils montrent l'aspect extérieur, les ouvertures, les matériaux apparents, les hauteurs. Le plan de toiture (vue de dessus de la couverture) est généralement intégré à la même planche. Cette pièce est cruciale pour l'avis ABF en périmètre protégé.

• Échelle : 1/100 (ensemble) ou 1/50 (détail)
• Une élévation par façade : Nord, Sud, Est, Ouest (orienter chaque dessin)
• Représenter : toutes les ouvertures avec leurs proportions exactes
• Coter : hauteur totale, hauteur sous égout, hauteur sous faîtage
• Légender : matériaux, couleurs (référence RAL ou nuancier commercial)
• Plan de toiture : vue en plan avec pentes, faîtages, gouttières, lucarnes, panneaux solaires
• Erreur fréquente : oubli des cotes verticales, mauvaise correspondance avec PCMI 3

PCMI 6 — Insertion paysagère

La PCMI 6 est un document graphique qui montre comment le projet s'intègre dans son environnement immédiat. Le plus courant est le photomontage : photographie du terrain dans son état actuel, sur laquelle on superpose la construction projetée. D'autres formes sont acceptées : axonométrie, perspective dessinée, modélisation 3D imprimée.

• Type : photomontage, perspective, axonométrie, ou modélisation 3D
• Le rendu doit montrer le projet réaliste dans son contexte (voisinage, végétation)
• Format : A3 minimum, couleur, lisibilité prioritaire (échelle libre)
• Le point de vue doit être pertinent : vu depuis la rue, vu depuis un voisin direct
• Pour un projet en site protégé, soigner particulièrement cette pièce
• Erreur fréquente : photomontage de mauvaise qualité, terrain méconnaissable, absence de contexte

PCMI 7 et PCMI 8 — Photographies de l'environnement

Deux photographies couleur du terrain dans son environnement sont obligatoires. La PCMI 7 est une vue rapprochée (depuis l'accès, montrant le terrain et son voisinage immédiat). La PCMI 8 est une vue éloignée (depuis un point de vue plus large, montrant le terrain dans son paysage). Ces photos permettent à l'instructeur de comprendre le contexte sans se déplacer sur place.

• PCMI 7 : photo rapprochée, depuis l'accès au terrain, en couleur
• PCMI 8 : photo éloignée, depuis un point de vue plus large (rue principale, talus, vue d'ensemble)
• Chaque photo doit être identifiée (légende sous l'image, date de prise de vue)
• Idéalement : photos récentes (< 6 mois), prises en saison feuillée pour visibilité réelle
• Format : A4 ou A3 couleur, papier glacé conseillé en version papier
• Indiquer le point de prise de vue sur le PCMI 2 (plan de masse) avec une flèche numérotée

Pièces complémentaires possibles

Au-delà des 8 pièces standard, certaines situations imposent des pièces supplémentaires. L'oubli d'une pièce obligatoire conduit à une demande de pièces complémentaires (DPC) qui suspend l'instruction. Mieux vaut anticiper que subir une suspension de 1 mois ou plus.

• Attestation Bbio (RE2020) : obligatoire pour toute construction neuve > 50 m²
• Étude assainissement non collectif : si non raccordement au réseau public possible
• Étude de sol G2 AVP : recommandée, parfois obligatoire en zone à risque
• Pièce ABF : avis architecte des Bâtiments de France si périmètre protégé (joint par instructeur)
• Étude d'impact : pour les projets dépassant les seuils du Code de l'environnement
• Évaluation des incidences Natura 2000 : en zone Natura 2000
• Avis SDIS : pour les ERP
• Plan d'accessibilité PMR : pour les ERP
• Cas démolition : permis de démolir préalable ou conjoint (CERFA 13405)

Dépôt sur GNAU (Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme)

Depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes de plus de 3 500 habitants doivent proposer la dématérialisation des autorisations d'urbanisme (loi ELAN, article 62). Le GNAU permet le dépôt en ligne, le suivi de l'instruction, le téléchargement des arrêtés. La procédure est gratuite et accessible 24/7.

• Accès via le site de la commune ou de l'intercommunalité
• Création de compte avec FranceConnect ou identifiants spécifiques
• Téléversement de chaque pièce au format PDF (taille maximum souvent 25 Mo par fichier)
• Réception immédiate d'un accusé de dépôt électronique (preuve de la date)
• Suivi en ligne : pièces complémentaires demandées, arrêté délivré, etc.
• Recommandé : conserver les PDF originaux signés et un dossier papier d'archive

Dépôt papier : 4 exemplaires minimum

Pour les communes qui n'ont pas dématérialisé (rare en 2026) ou si vous préférez le papier, le dépôt se fait en mairie en 4 exemplaires minimum. Des exemplaires supplémentaires sont demandés en secteur protégé (ABF, SPR, site classé). Le récépissé de dépôt est la preuve de la date de dépôt.

• 4 exemplaires de droit commun (1 mairie, 1 service instructeur, 1 archive, 1 demandeur)
• +1 ou 2 exemplaires si avis ABF nécessaire
• +1 exemplaire en site classé / inscrit / Natura 2000
• Récépissé de dépôt remis immédiatement (date de référence pour le délai)
• Les exemplaires doivent être identiques (pas de version simplifiée pour archive)
• Format : pièces reliées dans une chemise, page de garde avec coordonnées et n° de parcelle

Accusé de réception et délai d'instruction

Après dépôt complet, la mairie délivre un accusé de réception (AR) dans les 15 jours, qui mentionne la date à laquelle le dossier est réputé complet et le délai d'instruction applicable. Le délai d'instruction court à compter de cette date. Si l'AR mentionne des pièces manquantes, le délai ne commence pas tant que les pièces ne sont pas fournies (article R.423-1 du Code de l'urbanisme).

• AR délivré dans les 15 jours suivant le dépôt
• Si dossier complet : indication du délai d'instruction (1 mois DP, 2 mois PCMI, 3 mois autres PC)
• Si dossier incomplet : indication des pièces à fournir, délai 3 mois pour répondre
• Délai majoré (R.423-24) : +1 mois si ABF, +1 ou 2 mois si autres consultations
• Silence à l'expiration du délai : permis tacite (sauf cas où ABF requis)
• L'AR est la pièce de référence pour calculer toutes les échéances

Erreurs fréquentes et bonnes pratiques

L'expérience des services instructeurs et des architectes met en évidence un nombre limité d'erreurs récurrentes qui retardent l'instruction. Les anticiper permet de gagner plusieurs semaines.

• Échelles incohérentes entre PCMI 2, 3 et 5 (vérifier la concordance des cotes)
• Plan de masse sans cotes de prospect ou sans représentation des réseaux
• Notice descriptive trop succincte (moins d'une page) ou trop générique
• Absence d'attestation Bbio RE2020 alors que le projet la nécessite
• Photos PCMI 7 et 8 prises l'hiver sans feuilles, terrain méconnaissable
• Photomontage PCMI 6 avec terrain visiblement déplacé ou éclairage incohérent
• CERFA mal rempli (case résidence principale oubliée → pas d'abattement TA)
• Oubli de signer chaque CERFA et de le dater
• Format papier non agrafé / non relié, pièces volantes