Loi Littoral : la jurisprudence se durcit sur les espaces proches du rivage
Par L'équipe Demande-de-permis.fr
La loi Littoral du 3 janvier 1986, codifiée aux articles L.121-1 et suivants du Code de l'urbanisme, encadre strictement la constructibilité dans les communes littorales. Plusieurs arrêts du Conseil d'État rendus fin 2025 et début 2026 durcissent l'appréciation des "espaces proches du rivage" (EPR), conduisant à des refus accrus de permis de construire dans des zones jusqu'alors considérées comme constructibles. Cette évolution jurisprudentielle a des conséquences majeures pour les propriétaires de terrains en littoral.
Les espaces proches du rivage en bref
Les EPR (article L.121-13 CU) sont des espaces où l'extension de l'urbanisation doit être limitée et présenter une certaine continuité avec l'urbanisation existante. La notion est plus large que la simple bande des 100 m inconstructible. Elle s'apprécie au cas par cas selon : distance au rivage, covisibilité, configuration du site, caractère naturel ou urbanisé.
- Bande des 100 m : inconstructible (sauf exceptions)
- EPR : extension limitée, en continuité (1 km en moyenne)
- Espaces remarquables : interdiction quasi-totale (L.121-23)
- Communes hors EPR : règles classiques du PLU
Évolution jurisprudentielle 2025-2026
Les arrêts récents du Conseil d'État élargissent la définition des EPR à des secteurs auparavant non considérés comme tels : terrains à 600-800 m du rivage avec covisibilité partielle, terrains séparés du rivage par une route mais en covisibilité depuis un point haut, hameaux isolés à proximité de zones naturelles. Cette extension renforce les refus.
- CE, 14 octobre 2025 n° 489234 : EPR étendu à 800 m si covisibilité
- CE, 5 novembre 2025 n° 491567 : EPR sans continuité urbaine = refus
- CAA Marseille, 12 décembre 2025 : refus pour hameau de 5 maisons
- Tendance générale : appréciation stricte par le juge
Conséquences pour les propriétaires
Pour un propriétaire de terrain en zone littorale (Var, Bouches-du-Rhône, Bretagne, Vendée), les conditions de constructibilité sont plus incertaines. Avant tout achat ou projet, exigez un certificat d'urbanisme opérationnel (CUb) auprès de la mairie. Sollicitez un architecte connaissant la jurisprudence locale. Le risque de refus est désormais significatif même hors bande des 100 m.
- Demander un CU opérationnel avant achat ou projet
- Consulter un architecte spécialisé loi Littoral
- Vérifier la doctrine récente du PLU communal
- Anticiper la possibilité de refus, prévoir un plan B
Questions fréquentes
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