Construire une maison à Besançon : PLUi, ABF Vauban et coûts 2026
Cabinet d'architecture privé : faisabilité PLUi Grand Besançon, périmètres ABF Vauban UNESCO, PPRI et suivi du PCMI jusqu'à la DAACT.
Cabinet d'architecture – Service privé, non affilié à une mairie ni à l'État.
Construire une maison neuve à Besançon (25000, Doubs) reste possible mais encadré : le PLUi du Grand Besançon Métropole, le PSMV de la Boucle et les périmètres ABF (Citadelle Vauban inscrite à l'UNESCO, cathédrale Saint-Jean, Porte Noire) imposent des prescriptions strictes sur volumétrie, toitures et matériaux. Toute construction nouvelle relève du permis de construire (L.421-3 du Code de l'urbanisme) et le recours à un architecte est obligatoire dès que la surface plancher dépasse 150 m² (L.111-1 CCH). À cela s'ajoutent le PPRI du Doubs (zones inondables très étendues dans la Boucle), la zone 3 sismique imposant des dispositions parasismiques et le risque karstique sur les coteaux.
Quelle autorisation pour construire à Besançon ?
Toute maison neuve relève du permis de construire (L.421-3), formalisé par le CERFA 13406*16 (PCMI). Le dossier comprend les pièces PCMI 1 à 8, une notice patrimoniale en périmètre ABF, et la signature d'un architecte si la SP dépasse 150 m² (L.111-1 CCH). En secteur sauvegardé, le PSMV se substitue aux règles architecturales du PLUi. Sur les versants karstiques bisontins (calcaires, dolines), une étude géotechnique adaptée (G2 AVP) est fortement recommandée avant dépôt et peut être exigée par le service instructeur.
- Permis de construire obligatoire (L.421-3) — CERFA 13406*16
- Architecte requis dès SP > 150 m² (L.111-1 CCH)
- Avis conforme ABF dans les périmètres protégés (L.621-32 Code du patrimoine)
- PSMV applicable en secteur sauvegardé de la Boucle du Doubs
- Étude géotechnique G2 AVP sur sols karstiques (1500 à 3000 €)
Étude de faisabilité PLUi à Besançon
Avant tout dépôt, nous vérifions le zonage PLUi (UA centre historique, UB tissu mixte, UC pavillonnaire, AU urbanisation future), l'emprise au sol maximale, la hauteur autorisée et le coefficient de biotope. Le PLUi du Grand Besançon Métropole impose des prescriptions différenciées en cœur de Boucle (matériaux nobles, tuile plate, gabarits hérités) et en couronne (densité plus permissive). Le risque inondation Doubs (PPRI) et le risque mouvements de terrain (effondrements karstiques, falaises calcaires) doivent être pris en compte avant tout dépôt.
- Zonage PLUi : UA, UB, UC, AU selon localisation
- Hauteur, emprise au sol et CES propres à chaque zone
- PPRI Doubs : zones rouges, bleues, orange selon cote de référence
- PPR mouvements de terrain : doline, falaise, versant calcaire
- Coefficient de biotope ou de pleine terre selon le secteur
Coût d'une construction à Besançon : taxes et honoraires
La taxe d'aménagement à Besançon se calcule sur la valeur forfaitaire 2026 de 1054 €/m² (hors Île-de-France), avec un abattement de 50 % sur les 100 premiers m² de résidence principale. Le taux communal et le taux départemental du Doubs s'y ajoutent. Côté chantier, une maison plain-pied neuve s'établit entre 1500 et 2500 €/m² HT TCE en construction standard ; le coût grimpe en secteur ABF (tuile plate terre cuite, pierre calcaire, menuiseries bois). Les dispositions parasismiques (zone 3) renchérissent également la structure de 5 à 10 %.
- Taxe d'aménagement : 1054 €/m² × surface taxable × (taux communal + département 25)
- Abattement 50 % sur les 100 premiers m² de résidence principale
- Construction neuve : 1500 à 2500 €/m² HT TCE en standard
- Étude thermique RE2020 : 1000 à 2500 € (obligatoire neuf)
- Honoraires architecte mission permis : 2500 à 8000 € (PC)
Procédure et délais à Besançon
Le dépôt se fait auprès du service Urbanisme de la mairie de Besançon, en mairie ou via téléservice. Le délai d'instruction d'un PCMI est de 2 mois, majoré d'un mois en cas d'avis conforme ABF (3 mois) et d'un mois supplémentaire en cas de consultation des services (pompiers, voirie, services environnement). Après obtention, le permis est valable 3 ans (R.424-21) et la phase de purge du recours des tiers court 2 mois après affichage du panneau (R.600-2).
- Dépôt CERFA 13406*16 + PCMI 1 à 8 + notice si ABF
- Délai PCMI : 2 mois (3 mois si ABF, 4 mois si autres consultations)
- Affichage panneau ≥ 80×120 cm dès délivrance
- Recours tiers : 2 mois post-affichage (R.600-2)
- DAACT à déposer sous 90 jours après fin de travaux
Comment ça marche ?
Un accompagnement simple et rapide en 3 étapes.
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Analyse des pièces nécessaires
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