Construction de maison a Bordeaux : permis, prix et accompagnement 2026
PCMI, PLU 3.1 de Bordeaux Metropole, RE2020 et secteur UNESCO : un dossier complet pour votre maison neuve a Bordeaux.
Cabinet d'architecture – Service privé, non affilié à une mairie ni à l'État.
Construire une maison individuelle a Bordeaux est un projet exigeant : la metropole girondine est l'une des plus dynamiques de France, mais la rarefaction du foncier en zone U du PLU 3.1 et les contraintes liees au patrimoine UNESCO Port de la Lune renderent l'instruction plus complexe que dans une commune banale. Toute maison neuve est soumise a permis de construire (CERFA 13406*16) et doit respecter la RE2020. Au-dela de 150 m² de surface plancher, le recours a un architecte est obligatoire (L.111-1 CCH). En zone inondable PPRI Garonne, des prescriptions specifiques s'imposent (cote plancher, vide sanitaire). Notre equipe accompagne le porteur de projet de l'analyse du certificat d'urbanisme jusqu'a la DAACT.
Quelle autorisation pour construire a Bordeaux ?
Toute construction nouvelle a usage d'habitation creant plus de 20 m² de surface plancher ou d'emprise au sol releve du permis de construire (R.421-14 du Code de l'urbanisme). A Bordeaux, le dossier PCMI complet doit etre depose via le GNAU de Bordeaux Metropole avec les 8 pieces obligatoires (PCMI 1 a 8) et l'attestation Bbio RE2020. Si la surface plancher depasse 150 m², l'architecte est obligatoire. En zone UA/UB du PLU 3.1, il est recommande de demander en amont un certificat d'urbanisme operationnel (CUb) pour figer les regles applicables pendant 18 mois.
- Permis de construire obligatoire (CERFA 13406*16)
- 8 pieces PCMI + attestation Bbio RE2020
- Architecte obligatoire si SP > 150 m²
- Certificat d'urbanisme operationnel recommande
- Depot dematerialise via GNAU Bordeaux Metropole
Cout d'une construction de maison a Bordeaux
Le cout TCE d'une maison neuve a Bordeaux varie selon le niveau de prestation : 1 500 a 2 200 €/m² HT pour une maison traditionnelle parpaing enduit, 1 800 a 2 800 €/m² pour une ossature bois RE2020, 2 500 a 4 000 €/m² pour une maison d'architecte. A cela s'ajoute le foncier, particulierement tendu en metropole bordelaise, et la taxe d'amenagement (assiette 2026 : 1 054 €/m², abattement 50 % sur les 100 premiers m² de residence principale). Honoraires architecte mission complete TCE : 8 a 12 % du montant des travaux.
- Maison traditionnelle : 1 500 a 2 200 €/m² HT
- Maison RE2020 ossature bois : 1 800 a 2 800 €/m²
- Maison d'architecte : 2 500 a 4 000 €/m²
- Architecte mission TCE : 8-12 % des travaux
- Etude thermique RE2020 : 1 000 a 2 500 €
- Etude de sol G2 AVP : 1 500 a 3 000 €
Specificites urbanistiques Bordeaux pour une maison neuve
Le PLU 3.1 de Bordeaux Metropole, revise en 2023, fixe des objectifs bas-carbone et des regles de densification dans les zones U. Le centre historique (Port de la Lune UNESCO) est couvert par un PSMV approuve : aucune construction nouvelle ex nihilo n'y est generalement autorisee, et toute modification est soumise a l'avis ABF. En peripherie (UB, UC), les regles de hauteur, gabarit, prospect, traitement des facades et coefficient de pleine terre encadrent strictement les projets. Le PPRI Garonne et Jalle s'applique sur d'importants secteurs de rive gauche : cote plancher minimale, vide sanitaire ventile, choix de materiaux resistants.
- PSMV Port de la Lune : construction neuve quasi impossible en hypercentre
- PLU 3.1 zones UB/UC : densification encadree, coefficient pleine terre
- PPRI Garonne : cote plancher imposee, materiaux specifiques
- Quartier Euratlantique : OIN avec reglement propre
- Objectifs bas-carbone : performance energetique au-dela de la RE2020 attendue
Etapes du projet de construction a Bordeaux
Le projet type comporte 6 phases : recherche du terrain (verification PLU, certificat d'urbanisme, etude de sol G2 AVP), conception architecturale (esquisse, APS, APD), constitution du dossier PCMI avec attestation Bbio RE2020, depot via le GNAU de Bordeaux Metropole, instruction (2 mois pour PCMI, +1 mois en zone ABF), travaux (8 a 12 mois). A la fin du chantier, la DAACT et l'attestation RE2020 a l'achevement doivent etre deposees dans les 90 jours.
- Etude de sol G2 AVP : 1 500 a 3 000 €
- Conception architecturale APS/APD
- PCMI complet + attestation Bbio RE2020
- Depot dematerialise via GNAU
- Instruction PC : 2 mois (+1 mois ABF)
- Affichage panneau 80 × 120 cm pendant toute la duree du chantier
- DAACT + attestation RE2020 sous 90 jours apres achevement
Erreurs frequentes pour une construction a Bordeaux
Premier piege : acheter un terrain sans certificat d'urbanisme operationnel (CUb), notamment en zone UB ou UC ou les regles peuvent evoluer. Deuxieme : sous-estimer la contrainte PPRI sur certains secteurs de rive gauche (Bouscat, Begles, La Bastide), qui peut imposer des cotes de plancher difficiles a integrer. Troisieme : negliger l'attestation Bbio RE2020 obligatoire au depot du PCMI depuis 2022. Enfin, en peripherie immediate du centre historique, les abords des monuments classes generent des servitudes ABF souvent ignorees a tort.
- Pas de CUb avant achat du terrain
- Mauvaise lecture du PPRI Garonne et Jalle
- Oubli de l'attestation Bbio RE2020 au depot
- Sous-estimation des perimetres ABF en peripherie du centre
- Choix de materiaux non conformes au PLU local
Comment ça marche ?
Un accompagnement simple et rapide en 3 étapes.
Décrivez votre projet
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Analyse des pièces nécessaires
Nous identifions les pièces et plans requis selon votre projet et les règles d'urbanisme de votre commune.
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