Comment lire un PLU pour vérifier la constructibilité

Les 6 étapes

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   Localiser votre parcelle sur Géoportail Urbanisme

   Le portail national Geoportail-Urbanisme.gouv.fr agrège tous les PLU/PLUi de France. Saisissez votre adresse et zoomez sur votre parcelle.

   • URL : geoportail-urbanisme.gouv.fr
   • Saisir l'adresse → la carte se centre sur la parcelle
   • Activer la couche "PLU/PLUi" pour voir le zonage
   • Cliquer sur la parcelle → fiche détaillée s'ouvre

   Astuce : Si votre commune ne s'affiche pas, son PLU n'est peut-être pas numérisé : contactez la mairie pour la version papier.
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   Identifier la zone du PLU

   Chaque parcelle est classée dans une zone qui détermine la constructibilité.

   • Zone U (urbaine) : déjà urbanisée, équipée → constructible avec règles
   • Zone AU (à urbaniser) : 1AU constructible immédiatement, 2AU plus tard
   • Zone A (agricole) : très limitée, sauf bâtiments agricoles
   • Zone N (naturelle) : généralement inconstructible
   • Sous-zones (UA, UB, UC, UH...) : règles plus précises selon densité

   À éviter : Ne pas confondre zone A (agricole) et Ah/Nh (zones d'habitat dispersé en zone A ou N) qui ont leurs propres règles.
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   Consulter le règlement écrit de la zone

   Le règlement écrit définit les règles précises : hauteurs, distances, emprise, aspect. Téléchargez-le depuis Geoportail ou demandez-le en mairie.

   • Article 1 : occupations interdites (ex : industries en zone U)
   • Article 2 : occupations soumises à conditions
   • Article 6 : implantation par rapport aux voies (recul)
   • Article 7 : implantation par rapport aux limites séparatives
   • Article 9 : emprise au sol maximale
   • Article 10 : hauteur maximale
   • Article 11 : aspect extérieur (matériaux, couleurs, toitures)
   • Article 13 : espaces libres et plantations

   Astuce : L'article 11 (aspect) est souvent le plus contraignant en zone protégée — lisez-le en détail.
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   Vérifier les servitudes et risques

   Les annexes du PLU contiennent les servitudes d'utilité publique (SUP) et les risques (PPRI, PPRT, etc.) qui s'imposent en plus du règlement.

   • Servitudes monuments historiques (périmètre 500 m)
   • Servitudes de passage, voirie, alignement
   • PPRI (inondation), PPRT (risque industriel), PPRn (mouvements de terrain)
   • Zones humides, EBC (Espaces Boisés Classés)
   • Périmètres ABF (Architecte des Bâtiments de France)

   À éviter : Oublier de vérifier les servitudes = mauvaises surprises au dépôt (refus ABF, étude impact obligatoire).
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   Consulter les OAP (orientations d'aménagement)

   Les Orientations d'Aménagement et de Programmation sont des prescriptions thématiques ou sectorielles à respecter en plus du règlement.

   • OAP thématiques : commerce, mobilité, patrimoine
   • OAP sectorielles : sur des secteurs précis (quartier, ZAC)
   • Rapport de compatibilité (et non conformité) avec les OAP
   • Visibles sur Geoportail dans la couche OAP
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   Calculer ce que vous pouvez construire

   Avec ces informations, vous pouvez calculer la surface maximale constructible et l'implantation possible.

   • Emprise au sol max = surface terrain × CES (article 9)
   • Hauteur max selon article 10 (souvent 7-12 m)
   • Recul à l'alignement (article 6)
   • Distances aux limites séparatives (article 7, souvent H/2 ou 3 m)
   • Surface plancher selon hauteurs et nombre de niveaux possibles

   Astuce : Faites une esquisse rapide avec le maximum théorique, puis affinez avec un architecte.