Comment vendre un logement classé F ou G en 2026
Vendre un logement classé F ou G (passoire thermique) en 2026 nécessite des démarches spécifiques imposées par la loi Climat-Résilience : audit énergétique obligatoire, mention dans l'annonce, information de l'acquéreur. La décote prix peut atteindre 15-30 %. Tutoriel pour optimiser votre vente.
Pré-requis
- ✓Disposer du DPE actualisé (validité 10 ans)
- ✓Connaître le calendrier d'interdiction location
Les 6 étapes
- 1
Faire (ou actualiser) le DPE
Le DPE est obligatoire pour toute vente. Validité : 10 ans. La méthode 3CL (juillet 2021) est plus stricte que l'ancienne, ce qui a fait chuter de nombreux logements en F ou G.
- DPE par diagnostiqueur certifié (~150 €)
- Validité : 10 ans depuis le DPE
- Si DPE date d'avant 2021 : refaire avec méthode 3CL
- Affichage obligatoire dans toutes les annonces
- 2
Réaliser l'audit énergétique obligatoire
Depuis avril 2023, audit énergétique obligatoire à la vente d'un logement classé F ou G. À partir de janvier 2026, extension à la classe E.
- Réalisé par un BE thermique RGE (Qualibat ou équivalent)
- Coût : 600-1 200 € selon surface
- Validité : 5 ans
- Contenu : analyse complète + 2 scénarios travaux chiffrés
- Document remis à l'acquéreur avec le DDT (Dossier Diagnostic Technique)
Astuce : Faites l'audit AVANT la mise en vente — vous pourrez l'utiliser pour négocier (transparence) et pour justifier votre prix. - 3
Évaluer la décote et fixer le prix
Les passoires thermiques subissent une décote significative depuis 2023, accentuée par les interdictions de location.
- Décote moyenne F : -10 à -15 % vs comparable classe D
- Décote moyenne G : -15 à -25 %
- Décote en zones tendues : -5 à -10 % (demande forte malgré tout)
- Décote en zones rurales : -20 à -35 %
- Le prix demandé doit refléter le coût futur des travaux pour l'acquéreur
- 4
Mentions obligatoires dans l'annonce
L'annonce doit comporter des mentions explicites sur la classe énergétique et les conséquences.
- Étiquette énergie avec note (F ou G)
- Étiquette climat (gaz à effet de serre)
- Estimation des coûts annuels d'énergie
- Mention "Logement à consommation excessive d'énergie" (depuis 2022)
- Mention "Interdiction de mise en location en 2025/2028" (selon classe)
À éviter : Omettre les mentions légales = annonce illégale, amende 15 000 €, et risque pour la vente. - 5
Choisir entre vendre en l'état ou rénover avant
Deux stratégies, à comparer selon votre situation.
- Vendre en l'état : décote 15-25 %, vente plus longue, acquéreur DIY
- Rénover avant : passer en E ou D, vente +5-15 %, vente plus rapide
- Coûts rénovation typiques pour passer F→D : 25 000-60 000 €
- Retour sur investissement à la vente : 60-100 % typique
- Aides MaPrimeRénov' disponibles pendant la détention (avant vente)
Astuce : Calculez : coût travaux + perte de revenu locatif > décote vente ? Si oui : rénovez. Si non : vendez en l'état. - 6
Démarches notariales spécifiques
Le notaire intègre les éléments énergétiques au compromis et à l'acte authentique.
- Joindre DPE + audit énergétique au compromis de vente
- Mention de la classe et des contraintes location dans l'acte
- Clause sur l'éventualité de travaux à la charge de l'acquéreur
- Information sur les aides MaPrimeRénov' disponibles
- Pas de garantie de performance énergétique (sauf si vendu rénové)
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