Comment régulariser une construction sans permis

Les 5 étapes

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   Évaluer la prescription pénale et civile

   Avant tout, déterminez si l'infraction est encore poursuivable.

   • Prescription pénale : 6 ans à compter de l'achèvement (article 8 CPP). Au-delà, plus de poursuites pénales.
   • Prescription civile (démolition) : 10 ans après achèvement (L.480-13 CU). Au-delà, plus de démolition possible.
   • Achèvement = fin effective des gros travaux (toiture posée, étanchéité achevée)
   • Si prescription atteinte : régularisation moins urgente mais utile pour vente ou assurance

   Astuce : Document à conserver : factures, photos datées, témoignages — pour prouver la date d'achèvement.
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   Vérifier la conformité au PLU actuel

   Avant de demander la régularisation, vérifiez que la construction est conforme au PLU en vigueur AUJOURD'HUI (et non à l'époque des travaux).

   • Consulter le PLU actuel (Geoportail Urbanisme)
   • Vérifier zonage, hauteur, emprise, distances, aspect
   • Si non conforme : possibilité de modifier le bâti pour le rendre conforme
   • Si conforme : régularisation a de bonnes chances d'aboutir

   À éviter : Croire qu'une construction conforme à l'époque mais non conforme aujourd'hui sera régularisée : faux. C'est le PLU actuel qui prime.
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   Préparer un dossier de régularisation

   La régularisation se fait par dépôt d'un permis (ou DP) a posteriori, sur les mêmes formulaires CERFA que pour une construction nouvelle.

   • CERFA 13406 (PCMI) ou 13703 (DP) selon surface créée
   • Plans actuels du bâti existant (relevé géomètre recommandé)
   • Photos actuelles (façades, intégration paysagère)
   • Notice expliquant l'origine de la construction (sans avouer l'infraction)
   • Étude G2 si zone argileuse, attestation Bbio si neuf récent

   Astuce : Présenter le projet comme une "régularisation administrative" plutôt qu'une infraction confessée — moins formel devant la mairie.
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   Évaluer les sanctions possibles

   Si la mairie est avertie de l'infraction (par tiers ou par votre dépôt), elle peut engager des sanctions parallèlement à l'instruction.

   • Amende : 1 200 à 6 000 €/m² illégal (L.480-4 CU)
   • Astreinte : jusqu'à 500 €/jour de retard de mise en conformité
   • Démolition (si infraction grave et < 10 ans) : aux frais du contrevenant
   • Sanctions plus rares en pratique si bonne foi et régularisation volontaire

   Astuce : Anticiper avec un avocat — un courrier d'avocat avec le dépôt désamorce souvent les sanctions.
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   Suivre l'instruction et finaliser

   Comme pour un permis classique : 2-3 mois d'instruction, puis affichage du panneau et DAACT pour valider l'achèvement.

   • Délai d'instruction : 2 mois (DP) ou 2-3 mois (PC)
   • Si accord : permis délivré, affichage 2 mois, DAACT immédiate
   • Si refus : recours gracieux puis contentieux possible
   • Si refus définitif : risque de démolition ou de vente bloquée
   • En cas d'accord, taxe d'aménagement due (calcul rétroactif)